Quando si deve affidare una ristrutturazione, una delle prime cose che si fanno è chiedere più preventivi.
È una scelta comprensibile.
Confrontare diverse proposte permette di conoscere il mercato, valutare soluzioni alternative e comprendere quale investimento sarà necessario.
Il problema nasce quando il confronto si limita all’ultima riga:
il totale.
Un preventivo da 150.000 euro può sembrare più conveniente di uno da 170.000 euro. Ma prima di trarre conclusioni occorre verificare che entrambi comprendano le stesse lavorazioni, gli stessi materiali, le stesse quantità e le medesime responsabilità.
In caso contrario non stiamo confrontando due prezzi diversi per lo stesso lavoro.
Stiamo confrontando due lavori diversi.
Questo vale per la ristrutturazione di un’abitazione, ma anche per un ufficio, un negozio, una farmacia, un poliambulatorio o qualsiasi altra attività.
In questo articolo vediamo quali elementi controllare per leggere un preventivo edile in modo più consapevole.
Il totale è importante, ma viene per ultimo
Un preventivo non dovrebbe essere letto partendo dal prezzo finale.
Il totale è il risultato di tutto ciò che viene prima:
- le lavorazioni comprese;
- le quantità previste;
- i materiali scelti;
- le modalità di esecuzione;
- le attività escluse;
- gli oneri accessori;
- il livello di responsabilità assunto dall’impresa;
- l’organizzazione necessaria per realizzare l’intervento.
Per questo motivo due preventivi possono avere totali molto diversi senza che uno sia necessariamente più caro dell’altro.
Il preventivo più basso potrebbe non comprendere alcune lavorazioni che verranno conteggiate successivamente.
Quello più alto potrebbe includere opere, assistenze, forniture e servizi che nell’altra proposta non sono stati considerati.
La prima domanda, quindi, non dovrebbe essere:
Quale preventivo costa meno?
Ma:
Che cosa comprende esattamente ciascun preventivo?
Prima di confrontare due preventivi
| 1. Perimetro | 2. Materiali | 3. Esclusioni | 4. Gestione | 5. Condizioni |
|---|---|---|---|---|
| Cosa verrà realmente eseguito? | Quali prodotti e caratteristiche sono previsti? | Cosa rimane fuori dal prezzo? | Chi coordina lavorazioni e varianti? | Tempi, pagamenti e validità dell’offerta. |
Solo dopo avere verificato questi cinque elementi il confronto tra i totali diventa davvero significativo.
1. Verificare che le lavorazioni siano descritte in modo chiaro
Una voce come:
Rifacimento bagno: 12.000 euro
fornisce poche informazioni.
Non permette di capire se siano compresi:
- demolizioni;
- rimozione dei sanitari;
- smaltimento delle macerie;
- rifacimento degli impianti;
- impermeabilizzazione;
- massetto;
- posa di pavimenti e rivestimenti;
- sanitari e rubinetterie;
- tinteggiatura;
- assistenze murarie.
Un preventivo più chiaro dovrebbe suddividere l’intervento in lavorazioni riconoscibili, descrivendo ciò che verrà effettivamente realizzato.
Non è necessario che ogni documento abbia centinaia di pagine.
È però importante che il committente possa comprendere che cosa sta acquistando.
Più la descrizione è generica, maggiore sarà lo spazio per interpretazioni differenti durante i lavori.
2. Verificare come è stato definito il perimetro delle lavorazioni
Per confrontare due preventivi non è sufficiente che riportino il nome della stessa lavorazione.
È necessario capire quale estensione e quale risultato siano stati effettivamente considerati.
Immaginiamo due offerte per la posa di un pavimento.
La prima potrebbe comprendere soltanto la posa del nuovo materiale.
La seconda potrebbe includere anche la rimozione del pavimento esistente, la preparazione del sottofondo, i raccordi con gli ambienti adiacenti, la posa del battiscopa e lo smaltimento dei materiali rimossi.
La lavorazione principale sembra la stessa, ma il contenuto dell’offerta è differente.
Il perimetro di un intervento può essere descritto in modi diversi.
In un preventivo a misura possono essere indicate:
- quantità;
- unità di misura;
- prezzi unitari;
- importi complessivi delle singole lavorazioni.
In un preventivo a corpo, invece, il prezzo può essere riferito all’intera opera descritta, sulla base del progetto, delle condizioni conosciute e degli elaborati allegati.
In questo caso la chiarezza può essere garantita attraverso:
- descrizioni dettagliate delle lavorazioni;
- disegni esplicativi;
- planimetrie con l’indicazione delle demolizioni e delle nuove opere;
- schemi degli impianti;
- specifiche dei materiali;
- indicazione precisa di ciò che è compreso e di ciò che rimane escluso.
Ad esempio, per le opere in cartongesso può essere allegato un disegno che ne mostri posizione, forma e caratteristiche.
Per le demolizioni può essere utilizzata una planimetria nella quale siano evidenziati gli elementi da rimuovere.
Per gli impianti possono essere predisposti schemi che individuino punti, apparecchiature e zone interessate.
Non esiste quindi un unico modo corretto di costruire un preventivo.
Ciò che conta è che il committente possa comprendere con sufficiente precisione quale risultato è compreso nel prezzo concordato.
Le quantità sono uno strumento utile, ma non sono l’unico modo per definire con chiarezza un intervento. Descrizioni, disegni e schemi possono rendere il perimetro dell’offerta altrettanto comprensibile.
Quando il preventivo parte da un computo metrico
Quando il committente dispone già di un progetto, il tecnico incaricato può predisporre un computo metrico da utilizzare come base comune per la richiesta delle offerte.
Il computo metrico è uno dei modi con cui possono essere descritte e quantificate le lavorazioni. Non è però l’unico: un’offerta può essere costruita anche a corpo, purché il perimetro delle opere sia definito con chiarezza attraverso descrizioni, elaborati grafici, schemi, specifiche ed esclusioni.
In linea teorica, questo dovrebbe rendere i preventivi più facilmente confrontabili.
Tuttavia, anche in presenza di un computo metrico, è importante che ogni impresa analizzi direttamente il progetto e le condizioni reali del cantiere.
Il computo predisposto dal progettista descrive le opere previste e costituisce una base tecnica fondamentale.
L’impresa, però, deve trasformare quelle indicazioni in un processo esecutivo concreto, verificando come le lavorazioni potranno essere realmente realizzate.
Durante il sopralluogo possono emergere aspetti operativi come:
- protezioni e preparazione degli ambienti;
- movimentazione dei materiali;
- assistenze murarie agli impianti;
- ripristini conseguenti alle lavorazioni;
- raccordi tra materiali o opere differenti;
- lavorazioni provvisorie;
- smontaggi e rimontaggi;
- accessibilità e organizzazione del cantiere;
- attività necessarie alla consegna completa dell’opera.
Si tratta spesso di elementi apparentemente secondari che, sommati tra loro, possono incidere sia sul prezzo sia sulla corretta organizzazione dell’intervento.
Per questo motivo, prima di formulare un’offerta chiavi in mano, un’impresa può ritenere opportuno integrare il computo ricevuto oppure sviluppare una propria analisi dettagliata delle lavorazioni.
Non si tratta di mettere in discussione il lavoro del progettista.
Si tratta di completarlo con il punto di vista di chi dovrà organizzare e realizzare materialmente l’intervento.
Il computo metrico fornisce una base comune. Il sopralluogo e l’analisi esecutiva permettono di verificare che quella base comprenda tutto ciò che serve per arrivare all’opera finita.
Immaginiamo, ad esempio, che il computo preveda la sostituzione di alcuni serramenti.
La voce potrebbe descrivere correttamente la fornitura e la posa dei nuovi infissi, ma l’impresa dovrà verificare anche eventuali smontaggi, protezioni, ripristini delle spallette, raccordi con davanzali e finiture, movimentazione dei materiali e smaltimento degli elementi rimossi.
Nessuna di queste attività, presa singolarmente, sembra determinante.
Ma se non viene valutata prima, può diventare una voce aggiuntiva durante i lavori.
Per questo motivo avere lo stesso computo non significa necessariamente ricevere preventivi equivalenti.
Conta anche il modo in cui ciascuna impresa interpreta, integra e verifica quel documento.
E se il committente non ha ancora un tecnico di fiducia?
Non tutti arrivano alla richiesta di preventivo con un progetto già sviluppato.
In alcuni casi il committente ha già un architetto, un geometra o un ingegnere di fiducia con cui ha definito l’intervento.
In altri casi, invece, l’idea deve ancora essere trasformata in un progetto vero e proprio.
Quando manca un tecnico di riferimento, possiamo affiancare al committente uno dei professionisti con cui collaboriamo, in modo da sviluppare il progetto, definire le scelte tecniche e costruire una base chiara per il capitolato e per il preventivo.
Questo passaggio è importante perché un’offerta attendibile nasce da un progetto sufficientemente definito.
Più sono chiare le opere da realizzare, i materiali, le caratteristiche tecniche e le modalità esecutive, minore sarà il rischio di lasciare aspetti indefiniti che potrebbero emergere soltanto durante il cantiere.
Il tecnico mantiene naturalmente le proprie responsabilità professionali, mentre noi utilizziamo il progetto sviluppato per analizzare le lavorazioni, definire il capitolato operativo e formulare il preventivo.
Prima si definisce con chiarezza ciò che deve essere realizzato. Poi si costruisce il modo più corretto per realizzarlo.
3. Verificare quali prodotti e materiali sono stati considerati
Una voce generica come:
“Fornitura e posa pavimento”
non è sufficiente per comprendere quale soluzione sia stata realmente considerata nel preventivo.
Prodotti apparentemente simili possono avere caratteristiche tecniche, estetiche e prestazionali molto diverse.
Lo stesso vale per:
- pavimenti e rivestimenti;
- serramenti;
- porte interne;
- sanitari e rubinetterie;
- corpi illuminanti;
- sistemi di climatizzazione;
- materiali isolanti;
- apparecchiature e componenti degli impianti.
Per questo motivo è importante che l’offerta descriva in modo chiaro i prodotti previsti.
A seconda del livello di definizione del progetto, il preventivo può indicare:
- produttore e modello;
- caratteristiche tecniche;
- dimensioni e finiture;
- prestazioni richieste;
- immagini del prodotto;
- schede tecniche;
- eventuali campioni o alternative da approvare.
Il committente deve poter comprendere quale prodotto o quale livello qualitativo sia compreso nel prezzo complessivo concordato.
Ad esempio, non è sufficiente indicare genericamente “serramento in PVC”.
È più utile specificare caratteristiche come tipologia del profilo, colore, vetro previsto, prestazioni termiche, modalità di apertura, ferramenta e finiture.
Allo stesso modo, per una porta interna può essere utile indicare modello, materiale, finitura, dimensioni, tipologia di apertura e accessori compresi.
Quando il prodotto definitivo non è ancora stato scelto, l’offerta dovrebbe chiarire quale soluzione sia stata ipotizzata e come verrà gestita la scelta successiva.
L’obiettivo non è riempire il preventivo di informazioni difficili da leggere.
È evitare che il cliente e l’impresa attribuiscano significati diversi alla stessa voce.
In un preventivo a corpo, il prezzo è complessivo e la descrizione dei prodotti deve essere il più possibile chiara.
Un esempio concreto
Immaginiamo che due preventivi comprendano entrambi la fornitura delle porte interne.
Nel primo si legge soltanto “fornitura e posa porte”.
Nel secondo sono indicati modello, finitura, dimensioni, tipologia di apertura, ferramenta, maniglie e immagini del prodotto.
Il prezzo complessivo può anche essere simile, ma il secondo preventivo consente al committente di capire con maggiore precisione che cosa riceverà.
4. Individuare chiaramente ciò che è escluso
Le esclusioni sono importanti quanto le lavorazioni comprese.
Un preventivo potrebbe non comprendere:
- progettazione e pratiche edilizie;
- direzione dei lavori;
- coordinamento della sicurezza;
- ponteggi e opere provvisionali;
- trasporto e smaltimento dei rifiuti;
- allacciamenti;
- spostamento degli arredi;
- pulizia finale;
- collaudi;
- pratiche catastali;
- oneri comunali;
- forniture scelte direttamente dal cliente.
Nessuna di queste esclusioni è necessariamente un problema.
Il problema nasce quando il committente le scopre durante il cantiere.
Un preventivo trasparente dovrebbe dichiarare espressamente ciò che non è compreso, in modo che il costo complessivo dell’intervento possa essere valutato prima dell’inizio dei lavori.
5. Controllare le assistenze murarie
Le assistenze murarie sono uno degli elementi che più frequentemente generano incomprensioni.
Un elettricista può quotare la realizzazione dell’impianto elettrico senza comprendere:
- tracce nelle murature;
- fori;
- ripristini;
- chiusura delle tracce;
- rasature;
- tinteggiature successive.
Lo stesso può accadere con idraulici, serramentisti, impiantisti e tecnici della climatizzazione.
Ciascun operatore può aver conteggiato correttamente la propria attività, ma nessuno avere considerato le lavorazioni necessarie per consentirgli di operare.
In una ristrutturazione completa, queste attività devono essere individuate e attribuite con chiarezza.
Altrimenti rischiano di diventare costi aggiuntivi o motivi di discussione durante l’esecuzione.
6. Leggere modalità e tempi di pagamento
Il prezzo complessivo non è l’unico elemento economico da valutare.
Conta anche quando quel prezzo deve essere pagato.
Un piano di pagamento dovrebbe essere coerente con l’avanzamento dei lavori.
Può prevedere:
- un acconto iniziale;
- pagamenti al raggiungimento di determinate fasi;
- stati di avanzamento;
- saldo finale;
- eventuale trattenuta legata alla conclusione di lavorazioni residue.
È importante che le scadenze siano comprensibili e collegate, per quanto possibile, a passaggi verificabili.
Per esempio:
- completamento delle demolizioni;
- chiusura degli impianti;
- conclusione delle finiture;
- consegna dell’opera.
Il committente deve sapere in anticipo quali somme saranno richieste e in quali momenti.
Questo vale sia per la gestione finanziaria di una famiglia sia per la pianificazione di cassa di un’azienda.
7. Controllare tempi, condizioni e validità dell’offerta
Un preventivo dovrebbe chiarire anche:
- durata prevista dei lavori;
- condizioni necessarie per iniziare;
- data o periodo ipotizzato per l’avvio;
- validità economica dell’offerta;
- disponibilità dei materiali;
- eventuali revisioni dei prezzi;
- condizioni che possono incidere sulla programmazione.
Promettere una data senza avere definito progetto, autorizzazioni, scelte dei materiali e disponibilità delle forniture può generare aspettative poco realistiche.
Per questo motivo i tempi dovrebbero essere collegati a condizioni precise.
Una pianificazione attendibile non nasce da una data scritta frettolosamente.
Nasce dalla conoscenza delle lavorazioni e delle dipendenze che le collegano.
Abbiamo parlato più approfonditamente di questo tema nell’articolo: Perché i cantieri vanno in ritardo e come una corretta pianificazione può evitarlo.
Un esempio concreto
Immaginiamo due preventivi per la ristrutturazione di un ufficio.
Preventivo A — 180.000 euro
Comprende:
- opere edili;
- impianto elettrico;
- impianto idraulico;
- pavimenti;
- tinteggiature.
Preventivo B — 205.000 euro
Comprende:
- le stesse lavorazioni;
- demolizioni e smaltimenti;
- assistenze murarie agli impianti;
- fornitura dei corpi illuminanti;
- opere di cartongesso;
- coordinamento delle lavorazioni;
- pulizia finale;
- documentazione e certificazioni previste;
- programmazione delle attività per limitare l’interruzione degli uffici.
Il preventivo A costa 25.000 euro in meno.
Ma non possiamo ancora dire che sia più conveniente.
Dobbiamo prima calcolare quanto costeranno tutte le attività mancanti e chi dovrà occuparsi di organizzarle.
Solo allora i due importi potranno essere confrontati correttamente.
Le domande da fare prima di accettare un preventivo
Prima di firmare, può essere utile chiedere:
- Il perimetro delle lavorazioni è definito con chiarezza attraverso quantità, descrizioni o elaborati grafici?
- Prodotti, caratteristiche tecniche e finiture sono indicati chiaramente?
- Quali attività sono escluse?
- Sono compresi trasporti, smaltimenti e assistenze murarie?
- Chi coordina il cantiere?
- Come vengono approvate e contabilizzate le varianti?
- Il piano dei pagamenti è collegato all’avanzamento?
- Quali documenti saranno consegnati alla fine?
- Da quali condizioni dipendono i tempi?
- Chi sarà il referente durante il cantiere?
Non sono domande dettate dalla diffidenza.
Servono a creare chiarezza prima che inizino i lavori.
Per approfondire gli aspetti da valutare nella scelta dell’impresa, puoi leggere anche: Come scegliere un’impresa edile per una ristrutturazione senza commettere errori.
In sintesi
Un buon preventivo non è necessariamente quello con il totale più basso.
È quello che permette al committente di comprendere:
- che cosa verrà realizzato;
- in quali tempi;
- quali prodotti, caratteristiche tecniche e finiture sono compresi;
- con quale perimetro e livello di dettaglio;
- che cosa rimane escluso;
- chi gestirà il cantiere;
- quando saranno richiesti i pagamenti.
Il prezzo rimane importante.
Ma può essere valutato correttamente soltanto quando il contenuto dell’offerta è chiaro.
Per questo, prima di confrontare due totali, occorre verificare che i due preventivi descrivano davvero lo stesso intervento.
Il preventivo più conveniente non è sempre quello che costa meno. È quello che riduce il più possibile ciò che rimane indefinito.
Stai valutando una ristrutturazione?
Hai già un tecnico di fiducia? Collaboriamo volentieri con il professionista che hai scelto. Non ne hai ancora uno? Possiamo affiancarti uno dei tecnici con cui lavoriamo, sviluppare il progetto e costruire una base chiara per capitolato e preventivo.
