Quando si affronta una ristrutturazione, molta attenzione viene giustamente dedicata al progetto e al preventivo.
Poi arriva il momento di firmare il contratto.
Ed è proprio qui che spesso si commette un errore: considerarlo una formalità.
In realtà, il contratto dovrebbe fare una cosa molto semplice:
trasformare ciò che è stato concordato in regole chiare, comprensibili e condivise.
Non serve perché le parti non si fidano.
Serve perché durante una ristrutturazione possono cambiare molte cose: materiali, tempi, forniture, esigenze del committente, condizioni del cantiere.
Più gli accordi sono chiari all’inizio, minore sarà il rischio di incomprensioni durante i lavori.
Questo vale per la ristrutturazione di una casa, ma anche per un ufficio, un negozio, una farmacia, un poliambulatorio o qualsiasi altro spazio professionale.
In questo articolo vediamo quali elementi è importante definire prima dell’avvio del cantiere.
Il contratto non è necessariamente un unico documento
Quando parliamo di “contratto”, non dobbiamo necessariamente immaginare un unico documento composto da molte pagine di clausole.
In una ristrutturazione strutturata, il contratto può essere formato da più elementi collegati tra loro:
- proposta economica;
- capitolato;
- condizioni generali;
- disegni;
- planimetrie;
- schemi impiantistici;
- elenco delle forniture;
- specifiche tecniche;
- programma lavori;
- altri elaborati allegati.
È l’insieme di questi documenti a definire realmente l’accordo tra committente e impresa.
Un buon contratto non è necessariamente un unico documento. È un sistema ordinato di documenti che, letti insieme, chiariscono ciò che deve essere realizzato e a quali condizioni.
1. Descrivere con precisione l’oggetto dei lavori
Una formula generica come:
“Ristrutturazione dell’immobile”
dice molto poco.
Il contratto dovrebbe invece identificare:
- l’immobile interessato;
- il tipo di intervento;
- le lavorazioni affidate;
- gli elaborati di riferimento;
- le eventuali esclusioni.
L’obiettivo è evitare che durante il cantiere una delle parti dia per compresa un’attività che l’altra considerava esclusa.
Un disegno allegato al contratto può essere molto utile.
Se una planimetria indica chiaramente quali pareti devono essere demolite, dove verranno realizzate le nuove opere in cartongesso o quali superfici riceveranno un nuovo pavimento, diminuisce lo spazio per interpretazioni differenti.
In interventi complessi, gli elaborati grafici possono quindi diventare parte sostanziale della definizione dell’opera.
2. Definire chiaramente il prezzo
Il contratto dovrebbe indicare:
- l’importo concordato;
- se il prezzo è a corpo o a misura;
- l’IVA applicabile;
- eventuali somme provvisorie;
- come vengono trattate le lavorazioni non previste.
Nel caso di un prezzo a corpo, è particolarmente importante definire con precisione il perimetro delle opere.
Il committente deve poter capire quale risultato è compreso nel prezzo complessivo.
L’impresa, allo stesso modo, deve sapere quali attività rientrano nell’incarico.
Questo tema è strettamente collegato al preventivo.
Approfondimento: Come leggere un preventivo edile: cosa controllare prima di confrontare i prezzi.
3. Specificare ciò che è compreso e ciò che è escluso
Le esclusioni non sono un dettaglio secondario.
Anzi, spesso sono uno degli elementi più importanti del contratto.
Può essere utile indicare espressamente se sono compresi o esclusi:
- pratiche edilizie;
- progettazione;
- direzione lavori;
- coordinamento della sicurezza;
- allacciamenti;
- forniture acquistate direttamente dal cliente;
- oneri comunali;
- smaltimenti;
- opere provvisionali;
- pulizie finali;
- collaudi;
- pratiche catastali.
Il problema non è che una lavorazione sia esclusa.
Il problema è scoprirlo durante il cantiere.
Per questo è utile distinguere in modo esplicito ciò che è compreso, ciò che è opzionale, ciò che è escluso e gli oneri che restano a carico del committente.
4. Chiarire chi assume la gestione complessiva dell’intervento
Un contratto non dovrebbe descrivere soltanto le opere.
Dovrebbe chiarire anche come verrà gestito il progetto.
È importante sapere:
- chi predispone il programma lavori;
- chi coordina artigiani e fornitori;
- chi gestisce gli approvvigionamenti;
- chi controlla l’avanzamento;
- chi rimane referente del committente;
- chi gestisce eventuali varianti o problemi operativi.
Questo è particolarmente importante quando l’incarico viene affidato a un General Contractor.
In quel caso, il contratto dovrebbe chiarire anche chi gestisce programmazione, sequenza delle lavorazioni, approvvigionamenti e coordinamento complessivo.
Non basta sapere chi esegue una lavorazione. È importante sapere anche chi tiene insieme l’intero progetto.
Approfondimento: General Contractor: cos’è e cosa fa. Vantaggi e svantaggi.
5. Definire tempi e condizioni di avvio
Scrivere semplicemente:
“I lavori dureranno 90 giorni”
può essere insufficiente.
Bisogna chiarire da quando decorrono i tempi e da quali condizioni dipende l’avvio.
Ad esempio:
- disponibilità dell’immobile;
- autorizzazioni;
- consegna del progetto;
- scelta dei materiali;
- pagamento dell’acconto;
- disponibilità delle forniture;
- sgombero dei locali;
- consegna delle chiavi.
Il contratto dovrebbe quindi indicare una pianificazione temporale e chiarire da quali condizioni dipendono avvio, durata ed eventuali proroghe.
È utile anche distinguere i tempi di approvvigionamento e preparazione da quelli di esecuzione vera e propria.
Approfondimento: Perché i cantieri vanno in ritardo e come una corretta pianificazione può evitarlo.
6. Stabilire con chiarezza le modalità di pagamento
Il contratto dovrebbe indicare:
- acconto iniziale;
- scadenze successive;
- eventuali stati di avanzamento;
- saldo finale;
- termini di pagamento.
I pagamenti possono essere collegati a specifiche fasi di lavorazione, a stati di avanzamento oppure a percentuali concordate.
Non esiste un unico sistema corretto.
Ciò che conta è che il meccanismo sia comprensibile fin dall’inizio.
Per il committente significa sapere quando dovrà sostenere le diverse uscite.
Per l’impresa significa poter programmare correttamente acquisti, forniture e avanzamento del cantiere.
7. Stabilire come vengono gestite le varianti
Durante una ristrutturazione le varianti sono normali.
Il cliente può cambiare idea.
Il progettista può modificare una soluzione.
Oppure può emergere un problema che non era visibile prima delle demolizioni.
Pensiamo, ad esempio, a:
- tubazioni deteriorate;
- sottofondi da rifare;
- impianti non conformi;
- murature differenti da quelle previste;
- infiltrazioni nascoste;
- materiali da sostituire.
Il contratto dovrebbe spiegare:
- chi può richiedere una variante;
- come viene valutata;
- chi la autorizza;
- come viene quantificato il prezzo;
- quali effetti produce sui tempi.
Una variante non modifica soltanto il prezzo. Può modificare anche il programma lavori.
Per questo motivo è utile che le modifiche vengano definite e approvate prima della loro esecuzione, salvo situazioni urgenti o impreviste.
A questo tema dedicheremo un articolo specifico.
8. Chiarire chi fornisce materiali e prodotti
Durante una ristrutturazione alcune forniture possono essere comprese nell’appalto.
Altre possono essere acquistate direttamente dal committente.
È importante specificarlo.
Ad esempio:
- pavimenti;
- sanitari;
- porte;
- corpi illuminanti;
- serramenti;
- arredi;
- apparecchiature;
- impianti speciali.
Quando possibile, è utile definire anche caratteristiche, modelli e prestazioni dei prodotti.
Descrizioni tecniche, immagini, schede e campionature aiutano a ridurre le ambiguità e a chiarire ciò che è effettivamente compreso nel prezzo.
9. Definire il rapporto con tecnici e professionisti
Una ristrutturazione può coinvolgere:
- architetto;
- geometra;
- ingegnere;
- direttore lavori;
- coordinatore della sicurezza;
- progettisti impiantistici.
Il contratto dovrebbe evitare sovrapposizioni e ambiguità.
L’impresa o il General Contractor gestiscono le lavorazioni affidate.
I professionisti mantengono invece le responsabilità previste dai rispettivi incarichi.
Quando i ruoli sono chiari, la collaborazione funziona meglio.
Questo vale sia quando il committente ha già un proprio tecnico di fiducia, sia quando viene affiancato da professionisti che collaborano con l’impresa.
10. Regolare le lavorazioni affidate direttamente dal cliente
Negli interventi complessi, una gestione unitaria del cantiere è generalmente più semplice da coordinare.
Quando un unico soggetto gestisce tutte le lavorazioni principali, può pianificare con maggiore continuità tempi, sequenze, approvvigionamenti e responsabilità.
Può però accadere che il committente decida di affidare direttamente alcune opere a un proprio fornitore o artigiano.
Ad esempio:
- serramenti;
- cucina;
- arredi su misura;
- impianti speciali;
- tende tecniche;
- domotica.
In questi casi è importante chiarire:
- chi risponde della lavorazione;
- come deve inserirsi nel programma generale;
- chi gestisce le interferenze con le altre attività;
- quali conseguenze possono derivare da eventuali ritardi.
Immaginiamo, ad esempio, che il committente affidi direttamente la fornitura e posa dei serramenti.
Se questi arrivano in ritardo, il problema può incidere sulle finiture, sulle tinteggiature e sulla programmazione delle lavorazioni successive.
Per questo motivo, anche quando alcune attività vengono affidate a soggetti esterni, è importante che rispettino il programma generale del cantiere.
11. Chiarire la gestione dei subappalti
In una ristrutturazione completa è normale che alcune attività vengano affidate a imprese o artigiani specializzati.
Impianti, serramenti, cartongessi, pavimenti e molte altre lavorazioni richiedono competenze specifiche.
Il contratto dovrebbe chiarire se l’impresa può affidare determinate attività a soggetti terzi e chi rimane referente del committente.
Il punto importante non è che tutte le lavorazioni vengano eseguite dallo stesso personale.
È che il committente sappia chi mantiene la responsabilità dell’incarico affidato e chi resta il suo riferimento durante l’intervento.
12. Definire cosa accade in caso di sospensioni o ritardi
Non tutti i ritardi dipendono dall’impresa.
Possono derivare da:
- modifiche richieste dal cliente;
- ritardo nella scelta dei materiali;
- problemi nelle forniture;
- autorizzazioni;
- condizioni impreviste dell’immobile;
- sospensioni ordinate dai tecnici;
- eventi esterni.
Il contratto dovrebbe distinguere queste situazioni e spiegare come incidono sulla pianificazione.
Il principio è semplice:
Quando cambia una condizione che incide sul cantiere, deve essere valutato anche l’effetto sui tempi.
13. Definire cosa significa “fine lavori”
La fine di un cantiere non coincide necessariamente con l’ultimo giorno in cui sono presenti gli operai.
È utile definire:
- verifica finale delle opere;
- eventuali lavorazioni residue;
- pulizia;
- consegna delle chiavi;
- dichiarazioni di conformità;
- certificazioni;
- manuali;
- documentazione tecnica;
- eventuale verbale di consegna.
In interventi strutturati, la fase di chiusura può comprendere anche la consegna di un fascicolo tecnico con dichiarazioni di conformità, schede tecniche, certificazioni, manuali e documentazione fotografica degli impianti realizzati.
Un contratto dovrebbe definire non soltanto quando il lavoro è terminato, ma anche che cosa viene consegnato insieme all’opera.
Un esempio concreto
Immaginiamo la ristrutturazione completa di una farmacia.
Il contratto prevede una durata indicativa dei lavori.
Durante il cantiere, però, il committente decide di sostituire il pavimento inizialmente previsto con un prodotto differente.
Il nuovo materiale ha tempi di consegna più lunghi.
Questo può modificare:
- la posa;
- la programmazione degli arredi;
- le lavorazioni finali;
- la pulizia;
- la data di possibile riapertura.
Se il contratto non disciplina la gestione delle varianti e il loro effetto sui tempi, nasce facilmente una discussione.
Se invece la variante viene formalizzata, quantificata e collegata a un eventuale aggiornamento del programma lavori, la situazione è molto più semplice da gestire.
Il contratto non ha impedito l’imprevisto.
Ha fornito un metodo per affrontarlo.
Un buon contratto deve essere comprensibile
Un contratto può essere articolato e tecnicamente completo.
Ma dovrebbe comunque permettere al committente di rispondere a domande semplici:
- Che cosa sto acquistando?
- Che cosa è escluso?
- Quanto costa?
- Quando iniziano e quanto durano i lavori?
- Quando devo pagare?
- Che cosa succede se cambio qualcosa?
- Chi coordina il cantiere?
- Chi risponde delle lavorazioni?
- Quali documenti riceverò alla fine?
Se queste risposte non sono chiare, probabilmente vale la pena approfondire prima di firmare.
In sintesi
Un buon contratto di appalto dovrebbe rendere chiari almeno questi elementi:
- oggetto dell’intervento;
- documenti e allegati;
- prezzo;
- opere comprese ed escluse;
- modello organizzativo;
- tempi;
- pagamenti;
- varianti;
- forniture;
- ruoli e responsabilità;
- lavorazioni affidate ad altri;
- subappalti;
- ritardi e sospensioni;
- modalità di consegna dell’opera.
Il contratto non dovrebbe essere considerato soltanto uno strumento da utilizzare quando nasce un problema.
Dovrebbe servire soprattutto a ridurre la possibilità che quel problema nasca.
Un buon contratto non è quello con più clausole. È quello che lascia meno dubbi possibile su cosa verrà realizzato, da chi, con quali modalità, in quali tempi e a quali condizioni.
Nella nostra esperienza, molte incomprensioni di cantiere non nascono da cattiva volontà, ma da aspetti che all’inizio non erano stati definititi con sufficiente chiarezza.
Ed è proprio per questo che dedicare tempo alla definizione degli accordi prima di iniziare può fare una grande differenza durante tutta la fase esecutiva.
Articoli collegati
Per approfondire alcuni degli argomenti trattati:
- Come leggere un preventivo edile: cosa controllare prima di confrontare i prezzi
- Come scegliere un’impresa edile per una ristrutturazione senza commettere errori
- General Contractor: cos’è e cosa fa. Vantaggi e svantaggi
- Perché i cantieri vanno in ritardo e come una corretta pianificazione può evitarlo
Stai valutando una ristrutturazione?
Che si tratti di una casa, di un ufficio, di un negozio, di una farmacia, di un poliambulatorio o di un altro spazio professionale, partire da accordi chiari aiuta a costruire un rapporto più sereno durante tutto il cantiere.
Raccontaci il tuo progetto: possiamo analizzarlo insieme, definire con chiarezza il perimetro delle lavorazioni e costruire un percorso ordinato dal progetto fino alla consegna dell’opera.
